眾多業主向南方公司的負責人催討商鋪租金。
晨報記者 肖允實習生 衛藎成
晨報見習記者宋韜緯
5年前，在開發商 “一鋪養三代”、“跨國公司統一經營、高額租金回報”的宣傳誘惑下，上千上海業主購買了由上海南方房地產公司 （下稱南方公司）控股的無錫南天廣置業發展公司（下稱南天廣公司）開發的無錫嘉飾茂廣場商鋪。
如今，曾經信心滿滿砸下上百萬資金的業主們，不得不踏上一條艱難的討債路。
承諾的租金一拖再拖
2009年，即將退休的劉俊開始尋找一些穩健的投資機會。這時，家附近的房產中介向他推薦了無錫市中心由南天廣公司開發的嘉飾茂廣場商鋪。劉俊回憶，開發商宣稱“商鋪將由跨國公司統一經營，進行世界知名品牌直銷”。這個項目由南天廣公司負責開發，同時得到無錫當地的國企廣益建設發展有限公司的資金支持，商鋪項目從第三年起到第五年，將分別向業主給付房款的8%、9%、10%的租金。
2009年7月，劉俊踏上了由開發商組織的看房大巴開往無錫，然而，出現在他眼前的卻是一片有些荒涼的工地，但在高額回報的誘惑下，幾天后劉俊仍然向開發商定了2個商鋪，合同約定其購買的商鋪總建築面積為43.4平方米，每平米單價為2.8萬元。“當時商鋪周邊的房價每平方米不過五六千元。”劉俊說，這100多萬投資商鋪的費用是他所有的積蓄。
簽訂購房合同的同時，包括劉俊在內的眾多業主被開發商告知，將由無錫嘉世茂商業發展有限公司（以下簡稱嘉世茂公司）負責商鋪的經營管理。劉俊與嘉世茂公司簽訂了商鋪委托經營管理協議。協議內容與開發商之前的承諾相同：委托經營租期共5年，2009年開始到2014為止，前兩年的租金被摺合成首付款，2012年至2014年分別以房款的8%、9%、10%支付年租金，每年分兩次支付。
3年過去，按照合同劉俊理應在2012年上半年收到嘉世茂公司支付的租金，但這筆租金卻被拖到2013年5月。而本應於2012年11月及2013年4月支付的第二期、第三期租金仍未支付。
“嘉世茂公司以資金短缺為名一再推諉，我們業主屢次交涉，嘉世茂公司後來給了一紙《承諾書》，保證租金最晚將於某個時間節點支付，但後來沒有按時兌現。”劉俊說。
承諾的租金無法兌現，一些心急的業主決定收回商鋪自己經營或出租，但他們發現，自己購買的商鋪竟然沒有確切的位置。據無錫嘉飾茂廣場業委會資料顯示，嘉飾茂商場商鋪項目共吸引了總計1714戶業主進行投資，其中上海的業主超過千戶。
實際佈局無法對應規劃圖
3月6日下午，晨報記者來到商鋪所在的無錫市崇安區廣益街道轄區錫滬路99號。在已經建成的嘉飾茂廣場內部，記者比照當時的規劃圖發現，商場實際的佈局確實無法與規劃圖嚴格地一一對應，大部分業主光憑購房合同上所標記的位置，很難找到自己的商鋪所在，只能確定大概的方位。
4層商鋪總的出租率約在七成左右，一樓二樓的出租率較高，而三樓和地下一樓的商鋪出租情況則一般，不少商鋪已關門歇業，也有多家商鋪正在裝修。商場的地理位置雖然不錯，但總體客流量不大，顯得冷冷清清。“生意很一般，但租金不低。”一樓一位商家告訴記者。
當初與業主簽訂經營管理協議的無錫嘉世茂公司總經理徐文平向記者表示，商場由於經營不善，確實拖欠了業主到期的租金。“這確實是一個違約行為，這些租金暫時無法兌現，正在想辦法籌措。”
據該商鋪的預售許可證上顯示，無錫嘉飾茂廣場的總建築面積為48136.37平米，以每平方米均價在2萬元計算，業主對商鋪的投資在8億元左右。
開發商涉嫌變相售後包租
隨著問題的暴露，業主們進一步發現，他們所購買的商鋪其實是按照分割拆零的方式進行銷售的，而這種商鋪銷售的形式被稱為“售後包租”，是國家建設部明令禁止的。
據《商品房銷售管理辦法》第45條，所謂“售後包租”，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。
與“售後包租”經常同時出現的是“產權式商鋪”的銷售，又稱“虛擬產權式商鋪”銷售。這種銷售方式是指開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，不劃分實際區域銷售給多個業主，併在一定期限包租，購房者無法自行經營的商鋪銷售模式。
對此，在建設部頒佈的《商品房銷售管理辦法》中，就對預售房地產項目的售後返租下了禁令，規定開發商不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
“在開發商與我們簽的合同中完全沒有出現‘售後包租’的字樣，但是實際銷售和管理過程中卻存在變相之嫌。”劉俊告訴記者。
於是，走投無路的業主只能再去找最初的開發商上海南方房地產公司理論。3月4日，浦東東方路800號寶安大廈內，上海南方房地產公司內總經理侯樹軍被業主們團團圍住。
但侯樹軍認為，如今的拖欠租金糾紛不應該來找他，理由是2007年南方公司與無錫廣益建設發展有限公司共同出資成立了南天廣公司，進行嘉世茂廣場的開發。然而，在2010年5月，南方公司已將其所有的南天廣公司63%的股權全部出售，“我們沒有義務承擔業主的損失”。
同時，侯樹軍也承認，當初開發商轉讓時，業主確實不知情，但這並不違反規定。
記者追問，這是否屬於一種變相的“售後包租”行為？“你可以那麼理解。”侯樹軍回答。
無錫房管局：未發現“售後包租”
記者從無錫市住房保障和房產管理局瞭解到，在審查了嘉飾茂廣場的《商品房銷售合同》，並派出工作小組對開發商的銷售行為進行調查後發現，沒有充分的證據來認定開發商在項目中有“售後包租”的行為。 “認定的主要依據是主體不適格。開發商並沒有自己經營，而是委托了一個第三方公司對商鋪進行經營管理，無法滿足‘售後包租’的構成要件。 ”
對於部分業主產權證上物業位置無法確定的事實，無錫房管局工作人員表示，在業主購買商鋪時，依照開發商平面圖上的劃分進行認購，可以確定具體的位置，房產局當時也依據該整體規划進行接收。“後來，第三方經營管理公司在協議上與業主約定，可以根據經營需要改變原來的規劃佈局，所以最終的商場設計跟原來的規劃有出入，也導致了一些業主無法確定自己商鋪的位置。 ”
“雖然佈局發生改變，但業主購買產業的位置還是客觀存在的，在整個樓層上的坐標可以確定。”工作人員表示，因此並不妨礙房屋產權證的下發，業主的物業位置在房管局產權建立處也都有備案，可以查詢。
記者翻閱了業主與嘉世茂公司簽訂的《經營管理協議》發現：“為確保甲方（嘉世茂公司）對商鋪的統一獨立經營，保障乙方的經營收益，甲方有權決定並實施將商鋪與其他商鋪之間進行任何方式的貫通，改建，以及變更使用功能、使用方式的權利。 ”同時，記者從嘉飾茂廣場所在的無錫崇安區廣益街道辦事處瞭解到，崇安區因業主與嘉飾茂廣場的糾紛，特別成立了“嘉飾茂廣場工作小組”來負責解決相關工作。該工作小組負責人顧先生認為，關於嘉飾茂廣場事件，是一種市場行為，任何投資都有風險。
律師觀點：錶面合法，實際違規
上海百林司律師事務所鄭威波律師告訴記者，在該案例中，從開發商與業主簽訂的《商品房買賣合同》和第三方公司與業主簽訂的 《無錫嘉飾茂裝飾精品直銷廣場商鋪委托經營管理協議》（包租5年）中的條款中可以確定，開發商確實存在有變相“售後包租”的行為，違反了《商品房銷售管理辦法》。
鄭威波認為，開發商在預售商鋪時告知業主在商鋪內有明顯的標識，業主可以確認自己的物業位置，但實際上開發商並未向業主辦理商鋪交接手續，而是直接交付給第三方公司進行運營管理。業主沒有按時收到租金，到商鋪實地查看時才發現按照自己手中的產權證無法找到屬於自己的商鋪位置，即使自己經營也無法確定商鋪的範圍，更談不上再行出租。
“在類似案例中，一些開發商的高明之處在於，將銷售和經營分開，另成立一家公司負責運營，小業主與開發商簽的是買賣合同，然後又再與開發商的另一關聯企業簽代理出租合同，以合法返租的形式，最終達到吸引民眾踴躍購鋪的目的。 ”鄭威波告訴記者，這樣往往到最後，開發商與下家做一個財務上的切割，然後一拍屁股走人，業主後期若發現問題，連開發商都找不到，並且商業管理公司沒有任何承擔賠償的能力，消費者也只能自己承擔損失。 “這種方式屬於對《商品房銷售管理辦法》的規避，錶面合法，實際違規。 ”
（原標題：購無錫商鋪 滬投資客難討租金）
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